用户需求书

项目概况

项目名称:校园物业管理外包服务

服务期限：1年

采购预算：872210.62元/年

付款方式：双方签订合同时具体约定。

二、项目概述

海南陵水思源实验初级中学位于海南省陵水黎族自治县，学校占地面积133400平方米，总建筑面积27886.08平方米，其中教学楼及实验楼9370.85平方米，食堂2751.84平方米，学生宿舍区 2513.64平方米，教师宿舍区 2879.92平方米，全日制在校生规模约 1200 人。四周有完整的围墙，硬件设施齐全完整。

（一）物业管理区域秩序维护服务内容及基本要求：

1.服务内容：

1.1 房屋建筑公用部位的维修、维护和管理。

1.2 共用设备设施包括消防设施设备等的维修养护、运行和管理。

1.3 公用绿化的养护与管理。

1.4 公共环境清洁。

1.5 交通与车辆停放秩序的管理。

1.6 维护公共秩序管理。

2.服务基本要求

2.1采用人防技防相结合，确保陵水思源中学区域内的正常秩序。

2.2重点部位设岗，24小时专人负责，确保陵水思源中学区域内财产安全以及人员的人身安全。

2.3 定时在校区内进行巡逻，制止违反学校相关规定的各种不良行为。

2.4巡逻人员按规定按路线巡逻到位，发现可疑人即行询问，发生突发事件及时处理并上报。

2.5维持校区内交通，确保行人及车辆安全和通道通畅、车辆停放有序、秩序井然。停车场禁止大型车辆，货车停放；禁止外来车辆过夜。

2.6消防安全管理坚持“预防为主、防消结合”的方针，建立符合消防法的消防制度和规定。

2.7熟悉和爱护校区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法，确保校内各种消防设施完好；积极配合做好日常检查及维修工作，制止违章行为，确保不发生火灾、爆炸等恶性事故。

2.8消防控制室及监控室24小时值班，发现情况及时调度处理并上报。

2.9按时交接班，坚守岗位、严禁空班、漏班、迟到、早退和擅离职守，不得酗酒、打牌、贻误值班工作，认真做好值班记录。

2.10秩序维护服务人员必须仪表整洁、言行举止得体，接待外来人员及咨询人员要态度温和有礼，使用文明用语；遵守国家法令、法规，依法办事；坚守岗位，保持高度警惕，预防治安案件的发生。

（三）物业共用部位、共用设施的运行维护内容及要求

1.服务内容

1.1乙方负责陵水思源中学公共场所照明线路、相关设备设施的检测、维修。

1.2负责陵水思源中学排水、排污、供水系统及相关设备、设施的维修保养，负责储水池和供水池的清洗、消毒及水质检验合格.

1.3负责地震应急避难场所设施建设的维护。

1.4负责区内道路、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等附属构筑物的维修、养护和管理。

1.5做好防抗自然灾害的各项准备工作。

2.服务要求

2.1发电机设备、空调设备、给排水设备等定期进行日常养护，保证正常运行。

2.2消防设施正常有效，消防水池水位长期保持正常。

2.3负责公共设施的日常管理维护，完好率达98%以上。

2.4做好防抗各种自然灾害和突发事故的物资和技术准备。

（四）物业管理公共区域清洁卫生、绿化养护服务内容及要求

1.服务内容

1.1卫生间、办公室、走道、公共区域清洁；

1.2校区内垃圾的收集、清运；

1.3区内道路、化粪池、沟渠、池、井、电动车车棚、停车场等构筑物的清洁；

1.4校区内所有绿化的修剪、浇水、施肥等养护工作。

2.服务要求

2.1建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备。

2.2大厅地面、楼道走廊地面干爽洁净，无污渍、积水、杂物等，楼道、扶手和栏杆干净无灰尘，屋顶、门框和墙壁无积尘和蜘蛛网。

2.3垃圾日产日清，垃圾箱外表干净，无异味。

2.4卫生间空气清新、无污迹、无积水、无异味，下水道畅通。

2.5每日擦拭楼梯扶栏。

2.6排水管、下水道等室内外沟渠保持通畅，化粪池、沉沙井和水池无超量淤积，能正常使用。

2.7水沟通畅，地面无积水，车库保持干净整洁。

2.8定期对所管理区域实施灭“四害”工作。

（五）校区学生宿舍管理，食堂、超市、医务室监管服务内容及要求

1.服务内容

1.1根据学校规定作习时间，按时开启或关闭宿舍楼大门，督促学生按时作习；

1.2宿舍用电、防火安全检查、巡视；

1.3宿舍管理评比、考核；

1.4建立食堂、超市、医务室卫生检查标准；

2.服务要求

2.1建立宿舍管理制度并认真落实。

2.2建立宿舍、食堂、超市、医务室用电、防火管理制度，并定时检查督促。

2.3组织学生对宿舍、食堂、超市、医务室管理进行评比、考核。

（六）、岗位配备和要求

（1）项目经理，1名

50周岁以下，大专及以上学历，身体健康、五官端正、责任心强，不嚼槟榔，有五年以上的物业管理经验，具备行业岗位资格证书，具有较强的组织、协调和决策能力。

（2）安全保卫工作，8名

1、设秩序维护队长1名，队员7名。

2、秩序维护员：高中以上学历，45周岁以下，身高不低于1.70米，遵纪守法、思想品行好、身体健康，相貌端正，退伍军人优先、有保安证、不嚼槟榔、工作责任心强。

（3）清洁保洁及绿化工作，14名

1、设清洁保洁工13人、绿化工1人。

2、保洁、绿化员：45周岁以下，身体健康，责任心强，能吃苦耐劳，不嚼槟榔，熟悉办公楼的保洁工作。

（4）水电工负责设备设施的维护和日常维修，负责给学校开具水电费收据和水电费充值,2名。

持有政府或专业部门颁发的有效上岗证书

（5）宿舍管理员，12名

1、宿舍管理员：身体健康，责任心强，有爱心，不嚼槟榔，大专以上学历，45岁以下，需经招标方面试审核。

中标企业必须按以上要求配备人员（其中现有公益岗9人划归物业管理，2名电工，2名校警，2名清洁，2名宿管，1名绿化工）。

三、其他要求

1、物业公司要制订火灾、盗窃、意外治安事件、重大设备事故和自然灾害的应急处理方案，并作必要演习。

2、物业公司要严格审核录用本物业项目工勤人员，要保证物业人员的稳定。

4、物业公司要保持同本项目业主方的密切联系，遇有重大事项及时报告和反馈信息，尊重项目业主方的意见，接受项目业主方的提议、监督和指导。

5、投标人必须根据所投服务质量、资质资料等编写投标文件。在中标结果公示期间，采购人有权对中标候选人所投服务的资信等进行核查，如发现与其投标文件中的描述不一，代理机构将报政府采购主管部门严肃处理。

6、投标人不能低于成本价恶意报价，如中标人的报价过低（低于预算金额的80%），则采购人有权要求中标人提供预算金额的10%作为履约保证金，同时预付款比例调整为0%。如中标人在实施过程中偷工减料、不按质按量完成服务项目，则采购人有权终止合同，没收履约保证金，并报主管部门严肃处理。

7、物业公司所聘所有人员的任何纠纷均自行解决，与甲方单位无关；

8、物业公司无对外收费权；根据自身的需要订报刊、杂志，费用自理；

9、物业公司人员的通信等办公费用由物业公司自行承担；

10、物业管理用房的提供情况：业主提供部分物业管理用房，其他需要用房需向学校支付房租，所有水电费用自理；

11、物业管理饮食安排情况：学校不安排餐饮补助；

12.公司必须给水电工交人身意外保险

13、招标人定期进行检查，每月将检查结果反馈给承包人，检查结果是当月物业管理费支付的重要依据。

海南陵水水思源实验初级中学

2018.9.28